业内人士认为，生态地产通常重视景观处理，保护自然环境。同时，有效控制其碳排放量。本报记者 周晓东 摄
楼市调控轰轰烈烈，越来越多的房地产界从业者开始意识到，这并非2008年的简单重复，而是开发模式、游戏规则的一轮大调整，想要生存发展，转型势在必行。
在国家大力提倡绿色、生态、环保的建筑理念下，一些开发商开始了生态地产的探索。作为一个新生事物，生态地产面临着概念大于实质、标准不清、回报模式不明等困惑，但随着理念和技术的逐渐成熟，住宅开发必然会由粗放型转向精细化，形成尊重环境、减少能耗、甚至反馈自然的主流模式。
★正本
具有景观就是生态地产？
公衍奎：生态地产分几个类型，一类是资源消耗比较少，一类是能源消耗比较少。生态住宅有“低技派”和“高技派”两大对立的流派。低技派讲究自然的通风、天然的材料，用尽量小的现代科技干预来减小建筑的碳排放量，类似延安窑洞。或者是倾向于使用大量高新科技，在促成建筑本身舒适性的同时，又有效控制其碳排放量。此外，住宅里面还有两类主打生态建筑的旗号，一类是景观处理的方式，号称自然和谐，例如在湿地环境中、或者是在风景区中建造项目。另一类，是采用生态技术，解决建筑遇到的困难，例如解决偏僻地区建筑的污水处理问题。
卢求：现在对于生态地产，没有严格的定义。目前大致分为强调绿色环境和生态节能两个方面。节能是比较实际的指标，提高居住的舒适度。现在一般通过第三方做客观的标准认证，例如美国LEED认证体系。开发企业运用技术，加强对室内舒适度和健康环保水平的提高，减少建筑活动对环境的影响也是生态地产的重要部分。
范小冲：生态的概念大一些，把绿色、节能都装了进去，可以简单归结为“天地合一”。首先从理念上树立建筑和自然融合，其次从一些技术手段上去处理，比如建筑设计、材料不能是高耗能，而是用可再生资源等。
刘光亚：国内的生态地产还处于概念大于实质的阶段，关于生态建筑清华大学做了很多研究，一些公共建筑的尝试很成功，但和地产结合的还很少，真正的生态地产必须从项目选址开始，规划、建筑设计、选材施工等每一个环节都全盘考虑，最终使建筑和人群能与周边环境协调发展。
★扫描
我国生态地产现状如何？
公衍奎：很多项目只是把生态地产作为噱头，处理好建筑与自然关系的不是很多。现在和生态环境的关系处理比较好的，是旅游区里的生态地产。因为生态环境本来就是旅游吸引源，如果环境破坏了就竭泽而渔了，所以保护自然环境比较好。在风景区周围，规定在一定范围内是纯保护区，不能建房子，再往外一点是限建区，只能建栈桥、瞭望塔等等，再往外，才是住宅区。对污水排放，也有严格限制。
卢求：现在很多处在生态环境优越的区域的楼盘，主打绿色生态作为宣传点是对的，但要看具体做了什么，是不是只是宣传噱头。从我国生态地产的实际情况来看，各个项目差别很大，很难一概而论。
范小冲：这是一个新生事物，其实我觉得近几年开发商都在往绿色、节能、生态的方向努力，多少都会尝试一下，大多数是结合项目的条件来做，从改善项目的居住舒适度和美观度出发把生态地产的技术结合起来。比如在南方利用阳台的自然通风增加塔楼的空气流动等。
刘光亚：目前我们只有生态地产的概念，但严格意义上还没有看到真做到位的案例。很多开发商只是打着生态地产的名义来宣传，一些项目采用了新型的水、电或通风等具有节能效果的系统，或者具有某种独特的自然资源，这些都可以算一部分，只是纯生态地产项目在国内很难实现。根源在于地产是投资，要求一定的回报，但生态地产投资高、回收慢，开发商更愿意开发住宅而不是投入大量资金搞生态建筑。
★技术
发展生态地产路在何方？
公衍奎：生态地产要做好，需要社会有一个成熟体系。现在发达国家做生态地产比较好，是因为国家有鼓励政策，例如建筑加了太阳能发电系统，剩余电量可以入网卖掉。市场环境也比较成熟，还有就是技术先进。
卢求：现在我们掌握的技术，完全可以建造绿色环保的生态小区，做到生态地产与自然资源和谐共生。只是开发商愿意不愿意下工夫去做的问题。做生态地产，也不是简单的多花钱，把高新技术简单运用就可以做好的，还需要请专业的团队，进行整合与把控。
范小冲：建筑单体和居住区两大块都要和周边环境融合，赋予建筑生命，从过去全人为采暖发电通风，转变为“被动式”，比如雨水收集、自然通风等，有的建筑还能做到自然发电。在一定舒适度和产品质量前提下，最大程度地减少对环境和资源的消耗。
刘光亚：一是建筑物本身，包括建筑施工过程和后续的使用、维护不能破坏自然生态，二是建筑要和周围环境融为一体，反过来要促进当地生态的发展；第三则是从一些技术手段上，包括建筑设计的绿色环保、采用节能节水节电设备等做到低碳，减少外部环境的负担。
★展望
如何实现价值成长性？
公衍奎：生态地产的价值，和市场的成熟度，购房人的居住习惯、接受度有关。某企业做的生态住宅，尤其是低密度产品，在北京卖得就比较好，但是在南京，做生态住宅项目，就没有人买，后来把生态技术全部拆掉，价格进行了下调，很快就卖光了。
卢求：目前很多开发商都以生态地产作为宣传点，说明购房人对于生态环保的意识在逐步加强，接受度也在逐步增加。就像大家对于食品安全的认识，以前大家只买便宜的食品，现在宁愿花更高的价钱，也要买健康食品。生态地产也是一样，过去很多购房人认为，房价已经很高了，再做绿色环保的加工，不愿意买。但是现在，注重住宅生态的人越来越多了，生态地产的价值，也会越来越被接受。
刘光亚：虽然纯生态项目很难实现，不过从一栋建筑、一个社区做出的尝试还是具有价值。之所以提倡绿色生态、环保低碳的建筑理念，除了与自然和谐外，还要考虑到人们居住的舒适度、后期的维护成本等。
本报记者 自曾晖 刘狄
■ 论坛嘉宾
华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理公衍奎
五合国际副总经理卢求
阳光100置业集团常务副总裁范小冲
北京中联环建文建筑设计有限公司总经理 刘光亚
