日前,东莞市第三法院发布房屋买卖合同纠纷分析报告,报告显示2015年5月至2016年3月,该院管辖临深片区的民事审判庭共受理此类案件338宗,同比增长近5倍。对此,该院建议潜在购房人群应注意风险防范,同时也呼吁买卖双方要遵守契约精神和诚信原则,不得随意违约。
案例一
年轻夫妇买二手房当婚房 签约半年卖方还不肯过户
2014年下半年,计划结婚的肖先生在东莞塘厦镇寻觅新房,看中了地处塘厦行政中心区附近的一套三居室。2014年11月16日,在中介公司的见证下,肖先生与卖方李小姐签订了房地产买卖合同,并支付了2万元定金。
按照合同约定,李小姐办好房产证后十个工作日内必须配合中介方办理相关手续。然而双方签订合同过了近半年,中介公司每找李小姐询问房子过户的事情,她便支支吾吾并借故推脱。后来,肖先生夫妻俩通过书面的形式告知李小姐,希望她能按合同约定办理相关手续,并给出了一个合理宽限期,但李小姐仍然没有如约办理。
买的婚房被无故毁约,现在想再以同样的价格再买到类似的房子已不可能。肖先生夫妇无奈之下,一纸诉状将李小姐作为被告,中介公司作为第三人告上了法庭,要求解除合同、退还定金,并赔偿违约金12万元。
李小姐表示,在她与肖先生夫妇签订买卖合同之前,她已经跟一名邓姓客户签了约,后来邓某签约后口头反悔,目前双方还没有解除合同。当时中介公司的人主动与她联系,让她跟肖先生夫妇签合同,至于已经卖房给邓某的事实,让她签了合同再说。
庭审中,双方都同意解除合同,但对于肖先生夫妇12万元违约金的诉求,李小姐认为过高。东莞市第三法院审理认为,李小姐构成违约,应按照合同约定承担相应的违约责任,一审判决解除三方签订的《房地产买卖合同》,李小姐退还肖先生购房定金2万元,并按照双方约定总楼价款838000元的10%支付违约金,即83800元。
案例二
合同签了,定金、首期付了,卖方还是反悔
2015年7月,东莞凤岗的杨女士来到法院起诉:2015年1月26日,她和卖方袁女士及中介签署了《二手房买卖合同》,约定房屋转让价款89万元,付款方式如下:合同签订当日,支付定金30000元;合同生效后10日内,支付定金90000元;2015年2月10日前支付首期款150000元;余款620000元通过申请银行按揭贷款方式支付。目前,她已经支付了定金和首期款,余款正在申请银行放贷。
因受房地产新政影响,房价上涨,袁女士不愿意继续履行合同。放贷银行要求卖方提交相关资料,但袁女士却不予配合。对此,杨女士只好寻求法律途径,诉请袁女士继续履行二手房买卖合同,并配合过户。
东莞市第三法院审理认为,杨女士已依约履行了交付定金12万元及存入首期款15万元的义务,而袁女士拒不提供案涉房屋原贷款合同的原件等资料,导致案涉房屋的二手贷款申请无法审批,其行为已经构成违约。杨女士作为守约方,依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现杨女士要求继续履行合同,系其自由处分其诉讼权利,法院予以准许。由于案涉房屋现抵押给银行,如转让应先清偿所欠银行的全部债务,消灭该抵押权。杨女士可代替袁女士清偿所欠银行债务,使银行对案涉房屋的抵押权消灭,因清偿所产生的费用,在剩余购房款中予以抵扣。
■分析
房价上涨差价远大于违约金
卖方宁违约也不履行
对于临深片区房价上涨引发纠纷,东莞市第三人民法院分析认为原因有三:一是当事人的诚信意识薄弱。房屋买卖合同履行过程中,在楼价短时间飙涨的大环境下,房屋上涨后的差价往往大幅度大于合同约定的违约金(违约金一般约定按总房价的10%至20%),而违约所带来的损失远远比不上违约可能带来的收益。这也是引发此类纠纷的最主要原因。
二是合同约定不明确。二手房屋买卖合同往往涉及买方申请按揭贷款、卖方赎楼注销抵押、快速担保银行放款等繁杂的手续,且涉及银行、担保公司、中介公司、房屋共有人等多方主体。而相当一部分房屋买卖合同约定不够明确详细,当事人容易对合同条款产生争议。如部分合同约定首期款由买方交给银行做资金监管。据了解,东莞地区的银行一般不做资金监管,这样就导致双方对首期款如何支付产生争议。
三是共有房屋一方拒不同意出售。在二手房交易时,买方只和共有房屋的其中一个所有人签订协议,由于房价突然飙升,另一共有人便以未经其同意为由不同意出售,拒绝过户。
■建议
潜在购房人群
应注意风险防范 提高违约成本
通过以上案件审理,东莞市第三人民法院提醒广大市民,房屋买卖双方订立合同时,应将违约责任明确细分并适当提高,预先防范,以降低卖家违约的概率。
“首先双方应该把房屋买卖合同订立得比较详细、明确,有利于保护各自的权利;其次,双方可以在合同中把违约责任更加地明确,适当调高违约金,从而增加违约方的违约成本。”该院审理房屋买卖合同的韦法官表示。
针对商品房买卖合同纠纷高发的原因,该院提出以下建议:一是开展诚信普法宣传。二是完善房屋买卖合同的条款。政府部门应加强对房屋中介公司房屋买卖格式合同条款的指导,提供各类适合本地政策及交易习惯的格式合同范本。三是告知房屋出售方的法律义务。
